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观察预测

楼市走势与产业转型

时间:2012-3-24 15:17:04  作者:  来源:经济学家周报官网  查看:206  评论:0
内容摘要:【中国房地产研究会副会长      顾云昌】      “十二五”规划的主线,就是要通过转变发展方式来提高效益和质量。中国经济发展到现阶段有两件事情要考虑,一是要提升内需,二是从过...

【中国房地产研究会副会长      顾云昌】

    “十二五”规划的主线,就是要通过转变发展方式来提高效益和质量。中国经济发展到现阶段有两件事情要考虑,一是要提升内需,二是从过去单纯的追求速度变成又好又快。这些问题和房地产的转型是连在一起的。中国的房地产像中国的经济一样,正面临着转型。下面谈五个问题。

  单目标与多目标

  我们为什么要发展房地产?为什么要发展建筑业?过去我们存在的一个指导思想是通过房地产这个重要支柱产业拉动相关的几十个行业、上百个产业,从而拉动GDP的增长。所以,我们的增长目标实际是单一的经济目标。现在看来,发展房地产不仅仅是为了促进经济增长,而应该是多个目标。我认为发展房地产应该有三大目标同时进行。
  第一,经济目标。经济目标简单说就是要促进楼市的健康发展,防止大起大落。为什么要促进楼市的健康发展,其他的市场难道不要健康发展吗?当然也要健康发展,但楼市的健康发展尤其重要。一是总量太大。去年一年全国的城镇居民买房花了8.3万亿,其中5.3万亿买的是新房,3万亿是二手房。我们国家一年的财政收入也就是8.3万亿。老百姓除了买房以外其他的支出,吃的、穿的、用的、学的、医的等等通通支出也就8.3万亿。去年城镇居民花了16万亿来消费,其中一半是买房,一半是其他消费。再看看其他支柱产业,如旅游业去年收入1.2万亿,汽车2万亿。所以,房地产体量太大了,一定要健康发展。
  为什么房地产要健康发展,因为房地产是最容易不健康发展的行业之一。只要看一看世界各国,研究一下现代世界经济发展史便可得知。30多年前,拉美一些国家出现了房地产泡沫破灭,金融危机爆发;20多年前,日本房地产泡沫破灭,出现了经济危机;3年前,美国的次贷也和房地产有关系,全世界金融海啸,美国的房价现在还在低谷,比高潮时下降了30%。房地产和金融是密不可分的,房地产泡沫破灭,金融也会出问题。所以,保证金融的健康,保证房地产的健康,才能保证经济的安全。这是为什么这么多年来我们国家在房地产业下那么大工夫的原因,房地产太重要了、太敏感了,房地产和我们的经济发展密切相关。
  第二,社会目标。发展房地产不仅仅是盯着经济,还要和社会密切相关。发展房地产的目的就是要实现人人有房住,也就是我们国家讲的“住有所居”。住有所居不同于居者有其屋,居者有其屋是居者有自己的房子,是人人有房产,而住有所居是人人有房住。我们发展房地产的目的是为了提高老百姓的生活水平。现在中国房地产市场的问题第一个就是价格上涨过快,就会产生泡沫,泡沫破裂经济就会出现问题。现在很多中低收入的家庭买不起、租不起市场上的房子,特别是年轻人大学毕业之后买不起、租不起。现在必须要解决好中低端家庭的住房问题。
  有人希望商品往下降,大家都能买得起。实际上,任何国家不可能所有人都买得起商品房。那么,中低端收入人的住房怎么解决?发展保障房,摆在我们国家房地产业有两大问题,一硬一软,硬任务就是建设1000万套保障房。软就是软着陆,房地产市场一直在高位运营,如何实现软着陆,就是不要大起大落。
  第三,环境目标。我们在发展经济的同时,一定要考虑到资源节约、环境友好这个国策。房地产的发展和我们的资源环境密切相关。中国是世界上最大的房地产王国,建筑大国,每年新建的房屋占到世界总量的一半。盖房屋的过程当中能源消耗、资源消耗,特别是能耗占到全世界总能耗的40%。这个行业对我们国家的国策,建立两型社会具有决定性的意义。我们发展房地产不仅要兼顾社会目标,让人人有房住,经济目标楼市要健康发展,还要兼顾环境目标,要发展绿色建筑,实现我们国家经济社会的可持续发展。房地产行业担负着太多的责任,不能仅仅盖房子就行了。

  “三不”与“三保”

    调控楼市要“三不”,即决心不动摇、方向不改变、力度不放松。中国政治局高度关注房地产市场,因为社会上争论太多了,有的主张收紧,有的主张放开。中央的态度发布以后,我们就知道下一步楼市的走向。
    “三保”建设保障房,计划确保落实,建设质量要保证,分配公平要保证。保障房问题也是全民在议论的问题,保障房的大规模建设,特别让中低端收入家庭很受鼓舞,将来结婚买房住房都有希望了。但大家也有担忧,能不能提前完成计划,质量能不能保证,分配是不是公平。到7月份,全国的保障房开工建设计划已经完成70%,到10月份,开工建设计划完成没问题。请大家注意,是开工建设1000万套,不是开工竣工1000万套。我计算了一下,今年全国保障房竣工量达到600万套。因为去年590万套竣工了一部分,还有200多万套今年竣工。今年新开工的有将近400万套竣工,加在一起600万套。去年一年全国商品房的竣工面积是600万套,那么今年一半是保障房,一半是商品房。中国正在推行世界上有史以来最大的保障房运动。英国的保障房未来10年要兴建150万套,我们一年1000万套。建设质量非常重要,搞不好就会出现垃圾房。分配公平更重要,保障房怎么样真正送到符合条件人的手里。目前出现一些现象,一些大学用保障房的概念分配给教师,有地的单位搞集资建房。因此,真正完成保障房计划,达到中央的要求是不容易的。
    要真正保证合理价位,这个合理价位是什么,每个人心里都有标准。商品房达到合理的价位,对每个人来说是不一样的。对某些人来说10万/平方米是合理的,对某些人来说1万/平方米是合理的,对某些人来说两三千是合理的。什么时候达到合理价位,对不同收入的家庭来说是不一样的,只有不同的收入家庭都能买得起、租得起与他的收入相适应的房子的时候,才叫合理价位。因此,真正要达到合理价位,必须要有保障房和商品房不同结构的供应市场,供应不同的人,才能达到合理价位。单一地说商品房价格合不合理,那永远不合理。我们在理论上、认识上有许多误区,不知道调控的方向是什么,怎么调。
  支柱产业不能动摇,为什么?房地产市场对于国民经济太重要了,但民生工程要大量跟上。现在中国房地产可归纳为两句话:第一句话,保障房大胆快上;第二句话,商业地产一哄而上。所以,我们要认清楚市场的情况。

  供应与需求

    为什么要调控?因为房价上涨过快,老百姓都知道。房价为什么上涨过快?懂得经济学原理的人都知道,产品价格上涨过快肯定是供求关系失衡,就是供不应求,买的人多,供的少。反过来,某种产品价格上不去,肯定是供大于求。这样的供求关系同样也适合于房地产,遗憾的是现在供求理论用到房地产上失效了。当然这是一种误区。房地产市场的价格为什么上涨过快,是供求关系失衡。我统计过许多数据,为什么土地价格上涨那么快?因为过去几年中土地供应量不是逐年增加,而是逐年下降。我们的房屋供应量尽快地增加,但是需求量增加比房屋的增加量更快。这导致了供求关系的失衡,导致了房价的上涨。
    为什么需求还那么旺?主要是我们的钱太多了,没处去,就投到了房地产。原因就是贫富差距太大,中国是有钱人钱太多,没钱人人太多。需求旺盛既有刚性需求,又有货币政策、金融环境、投资渠道等等造成的需求过旺。我们的供应相对于需求是不足的,为什么供应会不足?中国的地很多,为什么紧张?有“三个一”。第一,一道高压线。18亿亩耕地,不可能把农田不断地变成城市建设用地。城市建设用地包括基础设施用地、工业用地、房地产开发用地。前两个用地政府卖出去卖不上价格,最后只能靠房地产用地。这种情况造成了土地供应的相对不足;第二,一座断桥。城乡土地有一座断桥,城市的土地越来越紧张,但农村的宅基地建设用地越来越充裕,房子盖了也没有住,闲置了很多。这两者之间是没有流通的,有体制障碍,城市不能到农村买房,也不能搞小产权,那是违法的。土地合理合法的变成城市用地,我们的制度创新和改革还没跟上;第三,一个闸门。讲的是放地,地方政府很清楚,闸门放的太多不值钱,放的少每滴水都是值钱的,有意无意的闸门调控当中放水量是不大的。
  地方政府靠买卖地和房地产税收,占到地方财政收入的2/3。土地越卖越少,土地卖的少一点地价就高一点,这样既造成了土地的供应不足,又造成了地价的不断上升。这几年地价上升速度明显高于房价上升速度,造成了开发商不开发楼盘,只放在那里不动就赚钱了。根据这样的情况分析,如何来调控房地产市场,使房价、地价平衡下来,现在的办法是从供应需求量方面发挥作用。供应方面是调整结构增加总量,保障房的土地一定要保证,供应量要加大,1000万套。另一方面要减少需求量。需求量过高,会造成现在这种情形。如何来降低需求量,主要是两种手段,一种是金融杠杆,一种是行政手段,还有第三种措施是税收。税收出台很慢,所以,主要是两种手段。促进房地产过快的增长,金融杠杆是关键。决定房地产的购买力是两个因素组成的,第一个因素是购买者自身的钱形成的购买能力,第二个因素是金融的支持,60%以上的家庭都要通过按揭来解决购买力。要使房地产市场火爆起来,就要提高金融杠杆力。纵观世界房地产市场,凡是出问题的都是杠杆力度不适度。比如美国,把钱借给我,首付款是零,利率是1%,那些没钱的人都可以借钱了,这一借大家都来买房,市场就热起来了,往往问题就出在这个上面。支付能力全靠银行借贷,支付能力是泡沫的,最后泡沫肯定要破裂。反过来楼市过热要降低杠杆率,提高首付款,让一部分人买不起房,需求减弱下来,这样市场供求就平衡了。我们现在叫限贷,就是用金融的办法提高首付、提高利率,需求肯定会下降。为了控制房地产需求量,国家一般用金融杠杆来解决,但中国力度还不够。为什么不大幅度提高利率,利率提高了金融杠杆作用就会发挥。现在不敢提高,害怕利率提高以后,热钱更多地涌入中国。
    金融杠杆力度不敢使用,那就主要采用行政的办法,即限购。为什么要限?东西不够了才限。应该说今年的限购政策出台以后,取得了一定的成效。限购是不得而为之的办法,但除了限购之外还有什么好的办法。限购既简单又有效,所以二、三线房地产也得限购一下。
  限购也好、限贷也好、限价也好,最终都是要让房地产市场稳定下来,不要大起大落。所以,现在的主要矛盾还是房价上涨过快。我们在保增加、抑通胀、调结构的过程中,恐怕抑通胀保持房价的稳定还是首位的,三项任务都要兼顾到。全国的房价水平在走稳,房价下降的城市在增加,持平的城市在增加,房价的涨幅低于通货膨胀,应该说是相当有效的。政府的收益保证了,开发商利润要下降,市场的价格低下来了,最大的问题是质量能不能保证。市场目标很清楚,但也要看到负面影响。

  过热和过冷

  对调控的结果,大家都有一个期盼,房地产市场能够符合国家发展的预期,老百姓的预期。房地产市场发展会有两种情形出现,一种是会不会继续“发烧”。再强硬的政策,由于执行当中的问题,房价压不下去。许多人在分析,中央政府和地方政府客观上对房地产市场的看法和立场是不同的。中央政府更多的考虑宏观经济的问题,地方政府更多的考虑到财政问题。所以,每次调控下来发现有这样的情况,中央政府要加热经济的时候,地方政府的劲头比中央政府还足,担当了放大器的作用。但是降温的时候,地方政府的热情没那么高,发挥作用是消声器或者减振器。
  比如说限购,一般来说地方政府都不愿意限购。有的地方政府为了防止限购,干脆限价。房价涨的很快,限价,这个房子不能卖到多少钱。会不会继续“发烧”,我的结论这种概率不大。为什么?哪个地方发烧,哪个地方打退烧针。或者说哪个地方发烧,哪个地方限购。逼的你要保持一定的温度,用限价的办法来防止市场的“发烧”。
  现在整个经济状况尽管是通货膨胀,但我们调控的力度还是很大的。今年下半年不可能再出现过去几年房价涨幅过快的情况。即使出现二次探底,中国启动了救市的政策,力度不可能像2009年那么大。业界人士要有这样清醒的认识。
  会不会出现严重的下滑?房子卖不出去,开发商资金紧张,拿地的积极性下降。房价出现了下滑,必然会影响到地价,开发商拿地的积极性下降,必然会影响到地方政府的卖地。这个时候会有“挡土墙”出现,滑不下去,原因就是土地财政和地债风险。卖地收入已经占到地方财政收入的2/3,一旦土地市场出现大的动荡,必然会影响地方财政的收入。国家规定土地出让金的净收益10%用于保障房,10%用于教育投资,10%用于水利建设,15%用于农业投资。如果房地产市场出现严重的下滑,导致了开发商买地的积极性下降,地价上不去,这些支配的投资就会大幅度下降,地方财政支出会有困难。所以,地方财政希望土地市场保持平稳,而土地市场的平稳有赖于房屋市场的平稳。
  风险在哪里?就是举债太多了,政府的支出太多了。中国同样有债务风险,不在中央,而是在地方。中国地方债务的风险哪里来的?主要是2009年的4万亿的投资,拉动经济增长。银行9.6万亿贷款跑哪儿去了?很大一部分都去了地方政府。银行乐意借钱给地方政府。总的地方债务有10.7万亿,如此大的债务,要进入还债高峰了,靠什么还?其中有一大部分是靠土地出让金的收入,许多银行借贷是用土地来抵押的。现在土地贬值了,评估价值会不会下降。在这种情况下,地债风险是客观存在的。尽管说中国的债务很低,只占GDP的百分之几十。中国地方政府总的债务还没有太高的比例,但这是很大的风险,房地产出现大滑坡,债务危机就会出现,这就是“挡土墙”的所在。
  鉴于以上分析,中国房地产市场出现继续“爆炸”的可能性不大,出现严重下滑的可能性也不大。房地产市场是和经济连在一起的,没看到哪个国家的经济还在往前发展,房地产市场哀鸿一片。房地产是国民经济的重要支柱之一,只要中国的经济保持平稳较快增长,房地产市场不可能出现大的问题。再说,中国的房地产市场是一个政治经济学的市场。今年是建党90周年,明年是党中央换届,后年是国务院换届,换下去的,上来的,都希望经济保持相对平稳,不要出现大的起落。房地产是经济的主要支柱产业,当然有理由认为房地产是平稳的。中国经济会不冷不热,相对平稳,不可能出现严重的上涨也不可能出现严重的下滑。

  转型与创新

    我们的房地产企业应该做什么?转型和创新是主题。一是中国的房地产和经济正在转型,目标和任务的转型,不是一个目标,而是多个目标。二是调控方式的转型。三是供应体系。面对这样调控市场的转型,企业和产品应该进行创新。有三个创新,即产品创新、融资创新、管理创新。产品创新一定是绿色的,不仅是住宅产品,还要向商业地产、老年地产方向发展。这种情况下,中国房地产业更多的要靠自己的融资能力来发展,所以逼着开发商自己进行融资。我们的金融环境是不容我们单靠银行过日子了,必须进行创新,包括企业并购。有些企业没钱了,大企业并购小企业的情况很多。要练好内功,过去靠土地获得利润,今后要更多的靠管理创新获得利润。中国的房地产也正在创新,就像高铁一样不能只追求速度。房价上涨的速度,我相信以后几年肯定不会像前几年那么快,土地升值也不会那么快,更多的要通过融资创新、管理创新、产品创新提高内功,提高竞争力。

    (根据作者在2011〈第四届〉中国地产领袖论坛上的发言整理,未经本人审阅)


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