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产业战略

华生:日韩楼市调控经验值得借鉴

时间:2012-3-24 21:56:16  作者:  来源:经济学家周报官网  查看:167  评论:0
内容摘要:著名经济学家华生在接受《财经国家周刊》记者采访时表示,需要更关注日本和韩国的房地产调控经验。日、韩是20世纪中期以来,世界上为数不多的顺利跨过“中等收入陷阱”、进入发达经济体的两个成功案例。两国在二战后用30年左右的时间完成了城市化和现代化转型,而且没有留下城市贫民窟等后遗症,收...
    著名经济学家华生在接受《财经国家周刊》记者采访时表示,需要更关注日本和韩国的房地产调控经验。日、韩是20世纪中期以来,世界上为数不多的顺利跨过“中等收入陷阱”、进入发达经济体的两个成功案例。两国在二战后用30年左右的时间完成了城市化和现代化转型,而且没有留下城市贫民窟等后遗症,收入分配比较平等,基尼系数低于0.3。他们的经验对正在进入城市化加速期的中国具有较强的借鉴意义。
  中国的经济发展和城市化的进程基本上属于“后发追赶型”的东亚模式,在人口资源禀赋上与日、韩两国十分相近,而且就农民进城、出口导向、产业升级、农业社会向现代工业化服务型社会全面转型这一系列发展轨迹来看,中国与日本、韩国走过的道路如出一辙,三个国家的城市化、现代化进程具有高度可比性。
  现在,中国一线城市的绝对房价已经逼近或追平日、韩大都市,但人均国民收入还只分别是日、韩的十分之一和五分之一,2亿已进入城市就业的外来人口仍无法安居,贫富分化严重,基尼系数高达0.5左右。高昂的房价已成为中国经济社会结构转型、发展方式转变和现代化发展的主要障碍。
  正因如此,参考日、韩跨越“中等收入陷阱”的成功经验,意义重大。日、韩两国成功实现城市化和现代化的关键一环,就是在高速城市化过程中采用强有力的经济手段控制房价和户型,在短短30多年间解决了大多数人口移入城市特别是大都市圈的安居问题。
  中国房地产调控之前总是陷入“空调”的怪圈,对照日、韩的成功经验,华生认为,就住宅需求调节而言,与中国长期不区分自住房和投资投机购房、而且完全不触动现有多套存量房不同,日、韩在城市化过程中一直向移居人口的首套普通安居住房倾斜,运用多种经济手段和杠杆严格限制非自住房和高档大户型住宅,同时无论在保障房供给还是商品房市场上,都全力确保小户型自住房的发展,从而保证了在大量人口进入城市特别是大都市圈的社会转型时期,相对稀缺的有限住宅资源能优先满足基本民生的需要。
  在住宅的流转环节,与中国不同的是,日、韩均是轻交易税,重所得税;既方便了居民由于工作和生活需要改变和改善自住房,又能精准打击投资投机购房。日本在战后不久的1950年,鉴于城市化开始加速,大量人口进入城市,开始实行土地、房屋转让所得收益全部纳入个人综合课税的条款,当年个人所得税综合课税的最高税率高达50%。后来还两次上调,至1969年,个人所得税最高边际税率调为75%。由于日本在个人所得税之外尚有地方征收的10%住民税,从而使得投资于住宅房产几乎完全无利可得。
  在住宅保有环节,日本政府规定对“敷地面积”(近似中国除公摊面积外的建筑面积)120平方米以下的自用住宅适用0.7%的优惠固定资产税率,对超过120平方米以上的部分及家庭拥有多套房实行2倍即1.4%的基准固定资产保有税率,各地方政府还可根据自身财政的状况上调税率最高至2.1%,2005年废止了最高上限。
  韩国则从1974年就开始长期对住宅实行从0.2%低水平起征的累进固定资产税,房产超10亿韩元(即约580万元人民币)保有税即达2%,对别墅和超过50亿韩元(约2900万元人民币)的高档住宅征收年5%的固定资产保有税(其中在城市化高峰期的1970年代后期至1988年,最高保有税率被调高为7%)。对拥有多套住宅的家庭实行所有住房加总累进的固定资产税。
  在日、韩以公平优先原则分配基本住宅的税收调节制度下,住宅的投资投机需求自然受到沉重打击。同时,超前改善性需求和铺张奢华型需求也受到极大压制,使住宅资源及其增值能较为均等地分布在广大居民中间。此外,遗产税的制度安排还引导有望继承父母房产的子女宁可租房而不买房,以避免继承房产时的高额税收,这就更进一步节省和释放了住房资源。
      相比之下,中国长期以来房产既无保有税也无遗产税,住宅的转让所得仅按交易额1%征税,而且一般全部转嫁给买方,再加上“阴阳合同”盛行,监管部门“明知故纵”,投资房产“一本万利”,税收几乎可以忽略不计。住宅财产拥有的严重不均等,已经成为贫富差距扩大的主要推手之一。

标签:日韩 楼市 调控 经验 经验值 
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